Kdy je třeba platit daň z prodeje nemovitostí

Podle zákona je obecně nutné platit daň za prodej nemovitosti, kterou vlastníme méně než 5 let. Pokud bychom však chtěli prodávat zděděnou nemovitost, platí tam pro daňovou povinnost specifická pravidla.

Pokud plánujete prodat dům, byt nebo garáž, které jste nabyli před méně než 5 lety, jste povinni zaplatit daň z prodeje nemovitostí. Pokud prodáváte nemovitost, kterou vlastníte více než 5 let, daň platit nemusíte. Toto obecné pravidlo vyplývá z § 9 zákona o dani z příjmu. Specifickým případem je však prodej nemovitosti, kterou jste zdědili. Tam záleží na tom, v jakém rodinném vztahu jste byli s zůstavitelem, tedy se zemřelou osobou, po které dědictví máte.

Kdy se za dědictví platí
Daň není třeba platit ve chvíli, kdy nemovitost zdědíte. Ustanovení § 3 ods. 2 písm. a) Zákona o dani z příjmu říká, že příjem, který dědic nabyl získáním nemovitosti v rámci dědického řízení, není předmětem daně. Speciální pravidla platí až v případě, kdy by chtěl prodat nemovitost, kterou zdědil. Nakládá-li dědic se zděděnou nemovitostí tak, že mu z toho plyne další příjem, může mu vzniknout povinnost zaplatit z něj daň. Platí to například v případě, že nemovitost prodá nebo ji pronajímá. Zákon o dani z příjmu stanoví případy, ve kterých se daň při prodeji zděděné nemovitosti platí a kdy ne.

Dědicové v řadě přímé
V zásadě závisí, v jakém rodinném vztahu byl dědic s osobou, po které nemovitost zdědil. Jiný režim osvobození se vztahuje na dědice v přímé řadě a na manžela či manželku a jiný se aplikuje v případě dědiců v nepřímé řadě. Mezi dědice v přímé řadě se řadí předkové a potomci, tedy prarodiče, rodiče, děti. Dědici v nepřímé řadě jsou všechny ostatní osoby, které nelze podřadit pod skupinu dědiců v řadě přímé, například sourozenci, teta, ujo. V případě dědiců v řadě přímé a manžela či manželky dojde k osvobození od daně z příjmu, jestliže od nabytí nemovitosti do vlastnictví zemřelého prokazatelně uplynulo alespoň 5 let. Pokud například děti nebo manželka zdědily nemovitost po člověku, který ji před smrtí vlastnil alespoň 5 let, nebudou platit daň, pokud se ji rozhodnutou dále prodat.

V nepřímé řadě záleží kdy nemovitost získáte
Odlišná situace je v případě při dědění po tetě, újovi nebo sourozencích. Pokud se dědic rozhodne zděděnou nemovitost prodat, daň platit nebude, pokud ji měl sám ve vlastnictví alespoň 5 let. Zde tedy nezáleží na tom, jak dlouho zemřelá osoba, nemovitost vlastnila. Rozhodující je, jak dlouho ho vlastní dědic. Pro osvobození od daně z prodeje je zapotřebí minimálně pětiletého vlastnictví resp. spoluvlastnictví nemovitosti. Zvláště je třeba zdůraznit, že v případě dědění se vlastnické právo k nemovitosti nabývá okamžikem smrti zůstavitele, ne až samotným vkladem do katastru nemovitostí. To znamená, že dědic se stává vlastníkem zděděného majetku již dnem smrti zemřelého, i když v konečném důsledku k potvrzení nabytí vlastnického práva musí proběhnout dědické řízení. Zahájení běhu pěti let pro vznik osvobození od daně z příjmu se počítá ode dne smrti zůstavitele a ne až v den, kdy notář vydal usnesení o dědictví nebo katastrální obor zapsal dědice na list vlastnictví.

Výše daně z příjmu při prodeji zděděné nemovitosti
V případě, že by nebyl příjem z prodeje nemovitostí osvobozen, vzniká povinnost přiznat příjem v daňovém přiznání za příslušné zdaňovací období. Z něj se následně vypočítá daň, která je ve výši 19 %. Daň se však neplatí z celé prodejní ceny, kterou dědic prodejem získá. Tento příjem lze snížit o daňové výdaje podle zákona o dani z příjmů. V případě nemovitostí získaných děděním je daňovým výdajem vstupní cena zděděné nemovitosti, tedy obecná cena nemovitosti nabyté děděním. Při určení všeobecné ceny nemovitosti se přihlíží k ocenění nemovitosti notářem během dědického řízení. V praxi to znamená, že pokud například zděděnou nemovitost v nepřímé řadě prodáte ještě před uplynutím 5 let od smrti zůstavitele v ceně 100 000 EUR, avšak v usnesení o dědictví byla její cena stanovena na 80 000 EUR, daň z příjmu budete platit jen z rozdílu , t.j. z částky 20 000 EUR.

Další články autora